多宝体育,多宝体育官方网站,多宝体育APP下载7月25日，《2025年中国产业园区上市公司发展报告》（以下简称“报告”）正式发布。

　　报告由和君产业园区事业部、中关村兴创高精尖产业空间供需服务联盟、选址中国联合推出。报告以30家园区上市公司作为研究对象，聚焦市值、收入、利润、负债、净资产收益率等重点指标，涵盖年报分析、标杆解读、“十五五”发展趋势预判等三个主要内容。全文5万余字，含35张图表、20个案例，从上市公司视角展现园区行业发展逻辑。

　　发展报告认为，在政策调控深化、技术革命加速、市场竞争升级的三重驱动下，中国产业园区行业正经历深度洗牌。前瞻“十五五”，产业园区发展将呈现六大重要趋势。

　　2024年行业年报显示，头部园区企业的市场份额持续提升，马太效应凸显产业经济发展新格局。

　　首先，政策与市场倒逼分化。政策层面，国家致力于构建园区高质量发展的筛选机制。一系列政策组合拳推动资源向优质园区集中。一方面，全国范围内加速推进低效用地清理，江苏、浙江等省将“亩均税收”“容积率”等关键指标纳入园区考核体系。另一方面，地方专项债投放向优势园区倾斜，2024年底国务院办公厅发布的专项债管理意见，明确额度分配的正向激励原则，优先支持项目成熟、投资高效的地区。这种政策组合拳直接导致资源虹吸效应。市场层面，产业园区已进入存量时代，供需失衡问题日益突出。“十四五”中期数据显示，全国累计产业园数量超过8万家，但市场需求却接近饱和。大量低端园区面临着招商困难、企业入驻率低的困境。

　　同时，运营模式革新加速分化。头部园区通过市场化机制与数字化工具重构运营逻辑：“管委会+专业运营公司”模式打破行政化管理壁垒；“工业上楼”模式破解土地瓶颈；智慧管理平台则实现全周期服务技术革新。反观低端园区，仍依赖“收租+安保”的传统物业模式，既缺乏产业培育能力，也难以应对企业多元化需求，正加速沦为低效空间载体，退租率持续攀升。

　　此外，区域发展差异加剧分化。东部优质园区依托先发优势，已形成“产业链-创新链-资本链”闭环，上海张江高新区集聚超5000家高科技企业，人工智能、生物医药、集成电路三大先导产业规模占上海市80%。而中西部地区园区发展面临诸多挑战，发展能级不高、内生动力不足、同质化问题严重，产业重叠导致资源分散，难以形成集聚效应与核心竞争力。

　　展望“十五五”， 中国产业园区 强者愈强、弱者出局 的两极分化格局将愈发明显。这一分化不仅是市场规律的体现，更是中国经济从规模扩张转向高质量发展阶段的必然结果。未来，唯有深耕产业生态、强化内生竞争力的园区，才能在行业变局中占据先机。

　　产业园区商业模式将加速从传统的“房东”模式向“产业合伙人、股东”模式转型。园区运营商正在重构商业逻辑，从物理空间提供者蜕变为产业生态构建者，这场变革正在重塑中国产业发展的底层逻辑。

　　从单一租金收入到价值共同体。传统园区依赖租金收入的单一模式已难以适应产业升级需求。当前，头部园区通过设立产业基金、股权投资等方式，深度绑定企业发展红利。例如，金地集团一方面对研发抗肿瘤药物医药企业亲合力进行了股权投资，另一方面以“股东”身份促成该企业入驻上海·金地威新达闼人工智能创新基地。这种模式不仅能够实现“股东+房东”的双重收益，同时也能够帮助积累产业链上的各类产业资源，为专业园区的打造、招商以及后续运营提供赋能。苏州高新、张江高科等园区运营商通过参股企业分享技术成果转化收益，形成“租金+股权投资+服务分成”的复合收益结构。

　　从空间供给到全链条赋能。优质园区通过主导产业链整合，强化集群效应。产业园区完成产业链上下游的企业招商入驻只是产业链生态打造的“基本盘”，最终还是需要实现入驻企业之间的资源共享、业务协同，形成产业链紧密合作生态，园区才能够真正从中获得长久的收益，实现“多方共赢”。例如，青岛芯恩CIDM模式具有代表性。其联合12家芯片企业组建共享制造平台，设计端可灵活调用制造产能，封测环节共享研发数据，使全链条效率提升40%，印证了从物理空间供给到产业链价值赋能的演进趋势。

　　从基础物业到产业服务平台。现代产业园区运营正从传统物业服务向产业创新生态平台加速转型。在技术创新维度，优质园区通过建设共享实验室、公共检测平台等基础设施，将重资产投入转化为可共享的创新资源池，降低企业技术转化门槛。与此同时，数字化正重塑园区运营内核，基于物联网的智能管理系统通过数据中台整合安防、能源、空间等要素，并衍生出产业大数据分析、智慧供应链管理等增值服务。

　　产业园区商业模式的升级本质是生产关系适应新质生产力的变革。从“房东”到“产业合伙人、股东”的转型，其意义不仅限于重构园区与企业的价值关系，更将在宏观层面为经济结构调整和产业升级提供强大支撑。

　　随着“十五五”时期的到来，新质生产力将成为经济发展的主旋律，产业园区在进行产业布局和产业升级时必须紧扣这一核心，才能构建具有更强能量的产业发展场域。产业园区发展新质生产力的关键逻辑是：以科技创新为引擎、以要素优化为支撑、以产业升级为主线、以绿色发展为底色，推动产业发展实现“四个转变”——从要素驱动向创新驱动转变、从规模扩张向质量效益转变、从传统路径向绿色低碳转变、从局部突破向系统协同转变。最终目标是为产业园区构建可持续发展的产业体系，为产业园区的高质量发展提供持久动能。

　　第一，深度研究目标产业。对新质生产力相关产业的发展现状、未来趋势、产业图谱、竞争格局、关键要素形成产业洞见，寻找本园区的切入点。

　　第二，精准定位目标产业。结合本地的资源禀赋、产业基础等优势条件，精准选择适合本地发展的新兴产业（或某些产业链细分环节），最好能够实现基于本地优势资源的“错位”发展，避免与其他地区或园区的同质化竞争。

　　第三，深度链接目标产业。通过参加行业协会、行业论坛，与行业大咖互动等多种方式，形成在相关产业的人脉与影响力。

　　第四，深度介入目标产业。针对目标产业的共性、关键需求，利用园区所具有的政府关系、政策资源、园区基金、应用场景、上下游供应链资源等，搭建能够为目标产业“强链、补链”的公共服务平台等关键要素，从而实现从“房东”向“产业合伙人”的转型升级，增强对目标企业的吸引力，最终实现招商落地。

　　第五，迭代园区产业结构。对于存量园区，应力争用1-3年的时间，逐步增加新质生产力相关企业的占比，实现入园企业的结构优化，吐故纳新；对于新建园区，应与国家战略“同频共振”，优先定位于新质生产力相关产业，着力招引战略新兴产业与未来产业。

　　在区域经济高质量发展的进程中，产业园区作为核心载体，其招商模式的革新已成为提升竞争力的关键。随着传统“土地优惠、税收让利”的价格战模式边际效益递减，以资本赋能、场景开放、服务升级为核心的生态化招商模式正成为主流，推动产业链从低端要素聚合向高阶价值共创跃迁。

　　价格招商模式边际效益递减。当下以价换量依然是不少运营商尝试的策略，但其局限性日益显现。建信中关村REIT通过以价换量在稳定出租率方面取得了一定成功，但红土创新盐田港REIT同质化降价却未能有效稳住出租率，单纯低价难以满足企业对技术、市场、生态的复合诉求，差异化破局已成必然。

　　资本招商模式实现资源整合与价值共生。资本招商是借助政府引导基金、产业投资基金等资本力量，吸引优质项目落地，达成产业与资本深度融合的招商模式。一些先发园区凭借雄厚资本实力和成熟运作经验，在吸引优质项目方面占据优势。苏州工业园区通过设立多种产业投资基金，与国内外知名投资机构合作，吸引大量高端制造业、生物医药等企业入驻，形成产业集聚效应。后发园区则聚焦特色赛道弯道超车，部分特色农业产业园区，利用资本招商引入农产品深加工、农业科技研发等企业，打造特色农业产业集群。

　　场景招商模式推动产业发展向“给机会”转变。场景招商以市场需求清单为牵引，吸引有能力的企业“接单”落地。场景示范力能够通过展现场景创新升级的需求，以新市场机会吸引外地科技企业入驻产业园区。场景示范力的构建需把握两大核心：一是对接场景与科技两大要素，展现出场景创新的价值，增强招商吸引力；二是推动要素协同升级，推动更多应用场景。这种模式推动产业发展和培育从“给政策”向“给机会”转变，实现企业与政府的“双向奔赴”。

　　营商环境向“服务高地”跃升。营商环境优化已从审批提速升级为全生命周期服务赋能。制度创新层面，“免申即享”“一企一策”等机制实现政策精准滴灌；数字化赋能中，AI政策计算器、产业链云平台推动政务服务从“人工跑腿”向“智能化”升级；要素保障上，“链长制”“工业社区”等模式促进技术、订单、产学研高效协同。未来，营商环境要以需求为导向、通过精细化服务破解企业痛点。

　　“十五五”期间，产业园区招商模式将转向“政策工具箱”协同发力阶段，推动资源要素从“单向输血”转向“价值共创”，实现区域经济高质量发展与产业能级跃迁的双赢。

　　随着产业园区的运营重点从空间运营向产业发展升级，产业园区的服务也从物业服务向产业服务升级。因此推进生产性服务业的高质量发展，不但能够提升产业园区的深层次竞争力，更是为产业园区打造业务发展动力强劲的第二曲线。

　　生产性服务业发展空间巨大。生产性服务业通过提升产业附加值、优化资源配置效率、促进技术创新扩散，成为现代经济增长的核心动力，也是制造业迈向全球价值链高端的关键支撑。2024年，我国GDP中服务业增加值占56.7%，其中，生产性服务业的占比为31.4%，和欧盟的40%、美国的47.7%相比差距较大。2025年国务院政府工作报告强调深化先进制造业和现代服务业融合发展试点，明确了一系列生产性服务业的重点领域：信息技术服务、科技服务、现代物流、金融服务、商务服务等。经济学家黄奇帆提出了产业园区发展生产性服务业的一个重要方向——产业互联网，基于园区产业特点打造行业性的产业互联网平台，能够更加高效地汇聚整合行业内生产性服务企业、制造业企业以及原材料、零部件供应商，不但有利于招商汇聚，更是为产业园区打造了一个稳健发展的服务收益来源。

　　打造多元化产业服务矩阵。早期的园区运营以满足企业基础需求为主，核心是提供标准化的物业服务。随着园区产业集群度提升，运营服务逐步向产业发展领域延伸。这一阶段的核心是围绕企业经营需求，提供个性化、专业化的增值服务。

　　以产业互联网构建深度赋能产业服务。产业园区可以自上而下地构建工业智能化生态。首先，基于产业园区所处的产业特点，结合国家所制定的工业智能化标准，制定一套适合产业园区自身的工业智能化标准。其次，要建立园区的工业智能化赋能团队，按照标准帮助企业进行全面诊断，分析企业目前所处的工业智能化等级。在完整诊断之后，并不是按部就班智能化建设，而是要从产业链整体价值出发，联合上下游企业协同起来，共同构建产业链的智能化方案，最好能够基于产业链智能化进行产业链整体商业模式的创新，使园区企业能够建立基于工业智能化生态的新合作模式，给园区企业带来更大的智能化价值。产业园区在深度参与工业智能化生态建设的过程中，就能够将产业智能化平台建设为产业园区的新基建平台，为产业园区带来更加深厚的产业赋能竞争力。

　　随着产业园区步入存量运营时代，未来产业园区想要实现收入利润规模的持续增长，就必然要转向发展园区生产性服务业务。唯有将服务深度嵌入产业价值链，才能在同质化竞争中突围，让生产性服务业成为驱动园区价值增长的“第二曲线

　　“人产城”全场景打造在全球化竞争与科技革命的浪潮下，产业园区正经历从“功能主义”向“人本主义”的深刻转型。传统产业园区以生产效率和空间集聚为核心逻辑，而新时代的产业新社区则以“人的复合需求”为底层逻辑，通过人文关怀与智慧便捷的双重驱动，重构产城关系。

　　“物理空间”到“精神家园”。传统产业园区的痛点在于“重产业轻人本”，将员工视为生产要素而非鲜活个体。而产业新社区致力于跳出传统的生活服务，打造有温度的人文生态。未来，产业园区需要承载人们对于“美好生活”的需求，打造更高价值密度、融入甚至推动城市价值提升进程的新一代产业社区，通过情感认同提升人才归属感，从而形成稳定的创新生态。智慧便捷，从

　　“功能叠加”到“场景融合”。在智能餐饮领域，AI平台通过分析员工饮食偏好，联动中央厨房实现个性化餐食定制；智慧公寓引入AI设计服务，让标准化宿舍变身个性化生活空间；而元宇宙技术与艺术展演的融合，则突破物理边界，为园区青年创造沉浸式文化体验。这种智慧化并非单纯追求技术堆砌，而是以 “人的需求” 为尺度构建场景闭环。试衣镜结合穿搭社群打造社交购物闭环，预制菜供应链满足快节奏下的健康饮食需求。AI的深度介入，既提升了生活效率，更通过场景创新激发社群活力，使科技温度渗透至每个生活细节。产城融合的本质，是让产业空间回归

　　“人的尺度”。当传统园区还在比拼税收优惠时，领先者已转向“生活价值”竞争。这种从“产城分离”到“人产城融合”的跃迁，不仅重塑了空间形态，更重构了发展逻辑：唯有将人的多维需求置于核心，才能推动产业社区向城市价值高地的进化。未来，谁能率先完成从功能载体到生命共同体的转型，谁就能在产业升级中占据先机。站在2025年的新起点，产业园区的发展格局更加清晰。过往涌入新资本的动能正经历沉淀与分化，市场选择更加理性，聚焦于真实价值创造与长期可持续性；与此同时，传统园区面临的升级压力非但未减，反而因各地对产业能级跃升的迫切要求而承载了更高的使命。解锁更多内容，纸质报告已经上架。欢迎联系官方客服周小芷（微信号：xuanzhi960x，电话：）咨询购买。数量有限，售完即止。