多宝体育,多宝体育官方网站,多宝体育APP下载2025年上半年，全球长租公寓市场在高利率和经济不确定性的背景下，呈现出资本谨慎但优质资产受青睐的特点，大宗交易保持活跃且不同地区表现各异。整体来看，投资者更聚焦具备稳定现金流、高入住率及可提升潜力的资产组合，尤其偏好核心城市与抗风险能力强的成熟地段，增值型与核心增强型投资策略日益盛行，“运营-改造-退出”闭环日趋成熟，政策平台和REITs基金也持续加码租赁住房市场。

　　亚洲市场呈现多元化态势，中国多城市出现收购存量房转保障性住房及大宗交易热潮，如福州国企安住发展5.6亿收购建发、金茂旗下232套存量住宅用作保租房；自如携手景顺成立资管平台“星耀如景”，首发投资12亿保租房项目将落地北京；日本市场中凯德投资旗下基金6月11日以超过300亿日元收购东京新宿综合体并将其改为179个单元的服务式公寓，新加坡豪华公寓租赁市场也在升温。

　　本期快讯背景：2025年7月10日，友邦人寿保险有限公司完成对上海松江柚米社区的整体收购，该项目为旭辉瓴寓国际与松江经开区管委会于2021年联合拍得的纯租赁地块项目，总建面124626.58㎡，提供2252套保租房。据悉，项目于2024年6月投入运营，并与周边50余家企业建立人才公寓合作。此次交易是继2022年北外滩地标收购后，友邦在上海不动产市场的又一重要布局。

　　URI城市租住认为：此次收购凸显险资对民生类不动产的战略倾斜，通过政企合作项目锁定低成本土地红利，以长期持有运营获取稳定现金流。项目作为上海五大新城首批大型保租房社区项目，年化资本化率达6%，符合国家租购并举政策导向，又具备REITs发行潜力，为险资在低利率环境下提供了抗周期优质资产。

　　值得注意的是，收购后友邦或将依托保险客户资源与社区医疗优势，探索居住+健康的创新服务模式。

　　资本化率估算：5.2%（基础收益）+0.8%（政策补贴）≈6%(*注：实际成交需以公告为准，此处基于行业逻辑及公开信息推演)

　　项目特色：开创“管委会出地+房企代建+险资持有”三方模式；搭建了 “地方党组织指导+租委会为主体+社区运营方兜底” 的社区治理平台；松江区首个试点的 “青年驿站”

　　友邦此次收购并非直接资产交易，而是通过参与私募股权基金间接完成，由友邦保险联合中信金石基金、瓴寓国际（旭辉集团旗下）、中宏保险、中信证券等于2024年12月共同设立。

　　基金份额：友邦保险持股40%，中宏保险持股25%；瓴寓国际持股20%，中信证券与金石基金持股约15%

　　交易性质：基金以股权投资形式将上海松江西部科技园柚米社区（即本项目）作为种子资产装入，未来计划孵化公募REITs上市。

　　友邦此次接盘该保租房项目，在市场调整期的布局引发关注。URI观察到，当前上海租赁市场面临压力，集中式公寓租金整体承压，传统旺季也未能扭转趋势，同比下跌超6.5%，而该松江项目因区位较偏，又受保租房定价机制，目前租金价格约为核心区七折，与预期差异较大。

　　在此背景下，友邦的决策除了考虑到自身的战略布局，或许还考虑了“政企合作”模式下的成本优势及政策支持带来的收益空间，希望通过政策红利应对市场波动，在不确定的环境中寻求相对稳定的回报。不过，这类项目的运营仍需面对现实挑战：郊区租赁客群对价格极为敏感，需要在运营中注重成本控制与租客体验维护（郊区项目需持续投入以维持租客粘性，管理成本可能高于核心区资产），否则可能影响整体收益。同时，目前5.2%的基础收益中政策支持的具体构成尚不明确，未来若政策环境或REITs退出机制出现变化，收益稳定性可能面临考验。

　　对出让方而言，通过仅约1年的运营，转让项目实现资产变现与轻资产转型，虽缓解了当下的资金压力，但也可能错失区域发展成熟后的增值机会，对重资产项目的品牌联动也会产生一定影响。

　　总体来看，这场交易体现了市场主体在特定环境下的选择（险资布局租赁住房的典型案例）：友邦以资金投入换取政策红利下的发展空间，出让方则以长期收益换取短期的资金回血。

　　随着租赁市场从“解决居住需求”向“提升居住品质”转变，如何在成本控制与运营质量间找到平衡，避免郊区项目的运营难题，或许是这类布局能否实现预期效果的关键。

　　未来，随着REITs市场成熟，此类资产或将成为险资“投融管退”闭环的关键一环，进一步推动租赁住房市场的资本化进程。

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