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　　，并借鉴国际经验展望未来三年的配置前景。让我们一同揭开这一指数化投资新利器的面纱。

　　要理解这批基金的价值，首先要理解它们所追踪的标的中证REITs全收益指数（代码：932047）。该指数由中证指数有限公司编制，选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的公募REITs作为样本，并将样本分红计入指数收益，以反映沪深市场上市REITs在计入分红收益后的整体表现。指数以2021年9月30日为基日，以1000点为基点，样本筛选机制精良。

　　这一编制逻辑的精妙之处在于：“全收益”三个字。传统价格指数只反映资产价格的涨跌，而全收益指数将分红再投资纳入收益计算，更匹配长期持有、追求稳定现金流的配置需求，这意味着指数点位的涨跌已包含所有现金分红的再投资回报，真实刻画了长期持有REITs组合的总收益。

　　截至2026年6月12日，该指数成份券共53只，6月15日起至今收录51只，按市值计算约1711.2亿元，占REITs数量和总市值的比重分别为60.9%和76.6%，覆盖范围广、代表性强。我们熟知的12只消费基础设施REITs中有9只在列。

　　了解了中证REITs全收益指数，我们通过它看看近期REITs市场的情况。2026年上半年，中证REITs全收益指数经历了一轮深度的估值消化。指数自1月29日的高点1057点逐步回落，6月中下旬更是走出了七连跌的行情，点位一度跌破930点。我们的数据追踪显示，6月份该指数整体呈现“先扬后抑再反弹”的走势。

　　以2026年6月完整交易数据作为观察窗口，并引入沪深300、中证全债、中证转债、中证红利四大指数进行同步对比，即可清晰透视中证REITs全收益指数的风浪与禀赋，在资产配置中的独特位置和风险收益特征。

　　6月份的中证REITs全收益指数走出了一轮“先盘整－急跌－快速修复”的行情。6月18日至25日短短几个交易日，指数由980点附近陡挫至926点，随后又在6月底展开强劲反弹，最终收于970.51点，全月下跌2.94%。期间最大回撤达到7.4%，甚至超过了沪深300的4.95%和转债的3.07%，让不少初识REITs的投资者感受到明显的波动。

　　这次急跌并非基本面崩溃，而更多是交易结构、情绪和利率预期的三重共振。恰逢二季度末流动性季节性收紧、债市波动传导，叠加部分解禁项目带来的抛压，指数出现了超调。但正因为“全收益”基因的加持，期间部分样本恰好完成分红登记，分红再投资的效应锁定了部分回报，指数底部承接力量明显，随后6月25日单日2.34%的报复性反弹，以及29、30日的持续收复，也展现了组合内在价值的韧性。

　　反观沪深300全月上涨2.79%，但盘中也一度下挫至4677点，振幅并不小。而传统防御资产中证全债仅微涨0.06%，中证转债小幅下跌0.41%。真正令人侧目的是中证红利指数，6月暴跌12.29%，几乎与REITs全收益指数形成鲜明对比，同被视为“收息资产”的二者，在波动时段表现出了截然不同的贝塔属性。

　　将观察周期拉长至近一月、近三月、近一年，并计算年化波动率，可更立体地评估中证REITs全收益指数的风险收益特征。

　　从收益端看，近一年中证REITs全收益指数年化回报-12.20%，是五大指数中表现最弱的。这背后有2025年下半年以来利率环境变化、部分产权类REITs出租率承压、二级市场价格回归等多重因素。然而，在将视线拉长至三年维度，指数年化回报回正至1.80%，虽不亮眼，但考虑到这三年里通胀温和、无风险利率维持在低位，且REITs组合期间持续提供高比例现金分红，其实际综合回报（含分红再投资）仍有其吸引力。对比近三年年化收益：中证红利1.08%，中证全债4.53%，REITs的1.80%大致处于红利类资产与纯债之间。

　　但从风险维度观察，一个清晰的定位浮现：中证REITs全收益指数近一年年化波动率8.40%，近三年9.07%，显著低于沪深300（16.48%/17.77%）、中证红利（13.29%/15.23%），更远低于中证转债，仅高于中证全债。这就是其资产配置的核心价值。

　　事实上，测算显示中证REITs全收益指数与沪深300的相关系数长期在0.3-0.5之间，与中证全债的相关性甚至接近于零。这意味着，将其加入传统股债组合，有望在不显著拉低收益的前提下，改善组合的夏普比率。当前市场上，能有如此“低相关+中等收益预期+中等波动”属性的标准化工具，实属稀缺。

　　指数有了，谁来把它变成普通投资者触手可及的产品？答案就是首批获批的四只基金：华夏、易方达、南方、中金，四家头部公募机构同台竞技。它们于2026年5月18日集中申报，6月17日正式获批，7月1日集体发售。从申报到发售，整个过程仅用了44天，监管层对指数化工具的支持力度可见一斑。

　　四家管理人也各具禀赋。其中南方基金REITs团队在基础设施领域深耕已久，此次首日售罄，折射出市场对其品牌的认可。华夏、易方达则凭借指数基金管理规模与运作经验加持。中金基金更是较早布局多只公募REITs的基金管理人，对底层资产的理解独具优势。

　　虽然四只产品追踪同一指数、采用几乎相同的产品设计，但四家机构的禀赋差异值得投资者关注。

　　华夏基金在公募REITs领域是“先行者”。华夏基金是业内最早布局公募REITs的机构之一，旗下已有多只REITs产品，在产业园、保障房、仓储物流、清洁能源等多个业态积累了深厚的投研经验和项目资源。其指数基金管理经验丰富，ETF领域长期位居行业前列。

　　易方达基金是指数化投资的“巨无霸”。易方达是中国最大的公募基金管理人之一，在指数基金领域规模领先、运营经验成熟。其强大的销售渠道和品牌影响力，为产品的持续营销提供了有力保障。

　　南方基金一日售罄的市场号召力强的可怕。南方是四家中最先售罄的产品，7月1日首发当天即触发比例配售，最终确认比例约为81.2%。这一方面反映了市场对南方品牌的高度认可，另一方面也说明投资者对REITs指数化配置的需求极为旺盛。

　　中金基金是投行基因的“专业派”。中金公司深厚的投行背景赋予中金基金在资产定价、项目尽调方面的独特优势。其在REITs一级市场发行中积累了丰富的项目资源，对底层资产的理解更为深入。

　　中国REITs指数基金才刚刚起步，而海外成熟市场已经提供了清晰的路径参考。美国是全球最大的REITs市场，也是REITs指数基金最发达的市场。截至2024年5月，美国REITs与房地产指数基金规模达1082亿美元，占全球总规模的56.6%。美国REITs主题基金规模约2448亿美元，占全球规模的68.6%。

　　美国REITs市场的成功经验告诉我们：指数化是REITs市场走向成熟的必由之路。指数基金产品是国际成熟REITs市场的重要组成部分。美国除全球金融危机外，REITs在各经济环境下均实现了正收益，且在股市泡沫中抗跌性尤为突出。回到中国，当前公募REITs总市值已突破2200亿元，但指数基金规模仅为12亿元，对比美国1082亿美元的指数基金规模，中国REITs指数基金的增长空间何止百倍。

　　日本、新加坡、中国香港等地也同样涌现出大量REITs ETF，带动市场流动性提升，也倒逼REITs管理人在运营透明度和治理水平上不断进步。对中国内地市场而言，首批中证REITs全收益指数基金的诞生，仅仅是一个起点。

　　我们认为2026年下半年是估值修复与资金入市的共振。多家机构认为，当前公募REITs正进入“估值筑底、增量蓄势”的关键布局期。估值底、基本面底、资金面底，“三底叠加”之下，2026年下半年REITs市场有望迎来供需格局的边际改善。

　　2027-2028年，我们认为中国REITs指数基金市场将从“规模扩张”到“价值深耕”演变。

　　当然，任何投资都有风险，投资者应根据自身的风险承受能力，合理配置、量力而行。REITs指数基金面临的主要风险包括以下几点：

　　从指数到产品，从1000点到929点的估值低谷，再到指数基金带来的12亿元增量活水，中国REITs市场用五年时间完成了从“0到1”的突破，正在迈向从“1到N”的跨越。如果说过去五年是REITs市场的“拓荒时代”，那么从2026年7月1日开始，我们正式进入了REITs投资的“指数时代”。

　　12亿元只是开始。60亿、80亿、100亿------当源源不断的被动资金涌入这个市场，当越来越多普通投资者通过指数基金分享REITs的长期回报，当中国REITs指数基金规模从今天的12亿元走向千亿级别，到那时，回看2026年7月1日这个普通的日子，我们会发现：这一天是中国REITs市场被改写的开始！